RESUMO: No cenário empresarial, a tributação é um importante integrante na formação de preços dos produtos, uma vez que, associado a outros fatores de produção, contabiliza-se os custos e é possível mensurar a margem de lucro. Nessa perspectiva, a Construção Civil deve ser observada com acuidade, haja vista sua relevância para a economia nacional. E de que forma a tributação nacional reflete no preço dos produtos e serviços do mercado da Construção Civil? O vertente trabalho científico evidenciou esse aspecto mercadológico em paralelo com esses relevantes fatores jurídicos, a fim de auxiliar o tributarista no planejamento tributário da atividade de incorporações.

Palavras-chave: Tributo, Direito Tributário, Planejamento Tributário e Construção Civil.

ABSTRACT: In the business scenario, taxation is an important component in the formation of product prices, since, together with other production factors, costs are accounted for and it is possible to measure the profit margin. In this perspective, Civil Construction must be carefully observed, given its generation for the national economy. And how does a national tax reflect on the price of products and services in the Civil Construction Market? The scientific work aspect highlighted this marketing aspect in parallel with these relevant legal factors, in order to assist the tax in the tax planning of the incorporation activity.

Keywords: Tax, Tax Law, Tax Planning and Civil Construction.

SUMÁRIO: 1. Introdução – 2. As inovações tributárias e seus reflexos nos custos da construção civil: 2.1. O ITBI – Imposto de transmissão de bens imóveis “intervivos” e IPTU – Imposto Predial Urbano; 2.2. O Supersimples na construção civil; 2.3. A tributação do contrato de empreitada com faturamento direto para o cliente; 2.4. O Imposto de Renda sobre o ganho de capital na compra e venda de imóveis; 2.5. O Regime especial de tributação (RET) do Programa Minha Casa, Minha Vida. 3. Conclusão. 4. Bibliografia.

1 INTRODUÇÃO

Seria possível estabelecer um parâmetro entre “tributação das empresas de construção civil x redução da carga tributária e incremento dos negócios com o consumidor final”? Em que medida a carga tributária suportada pelas empresas de construção civil deve ser replanejada para uma melhor economia tributária?

A finalidade social da empresa é a sua contribuição para a sociedade na qual está inserida, seus reflexos trabalhistas, civis e tributários. O alto custo de empreendimentos imobiliários no que tange aos tributos diretos e indiretos afeta, por vezes, a credibilidade de empresas do ramo na obtenção de crédito, na estabilidade de seus colaboradores e na confiança dos parceiros negociais na celebração de acordos comerciais.

Portanto, é necessário comprovar que, no que pese a incidência tributária, a viabilidade da construção civil resta mantida e apta a impulsionar a economia e gerar riqueza para os entes diretamente envolvidos.

Avaliar tais questões urge diante da crescente mortalidade de empresas do segmento que por ora não conseguem se adequar ao sistema vigente, portanto, o tema sugere aplicabilidade e contemporaneidade.

Considerando a ausência de uma codificação acerca da construção civil, é necessário conhecer todo viés legal pertinente deste ramo econômico, a jurisprudência recente e a doutrina especializada, a fim de oferecer ao setor uma confiança para empreender e buscar novos negócios. Tal intento será obtido por meio de um planejamento tributário adequado associado a uma contabilidade gerencial que assegure a sua escrituração. Consoante obtempera MARTINEZ^[1]:

“Esse conjunto de instrumentos jurídicos prescritivos que regulam a técnica contábil pode, com finalidades didáticas, ser classificado como um ramo próprio do Direito, sendo definido a priori pelo fato de tais instrumentos terem um objeto comum: a normatização da técnica contábil. É possível dizer que o Direito Contábil, “segmento” do Direito, tem como conteúdo a ordem normativa que trata da linguagem contábil (conhecimento contábil) juridicizada”.

As empresas de construção civil ao passo que impulsionam a economia pública, sofrem com o desgaste pela falta de gestão, organização e adequação ao sistema vigente, representando risco para sua existência. Destarte, é recomendável que se planejem, especialmente sob o aspecto tributário, a fim de recuperem o fôlego empreendedor que é ínsito à sua atividade.

O tema em destaque será analisado sob a ótica legal, concentrando esforços doutrinários e jurisprudenciais relacionados às empresas construção civil de médio porte.

2 AS INOVAÇÕES TRIBUTÁRIAS E SEUS REFLEXOS NOS CUSTOS

2.1 O ITBI – Imposto de transmissão de bens imóveis “intervivos” e IPTU – Imposto Predial Urbano

Este tributo de exação de competência municipal está disciplinado no artigo 155 da Constituição da República Federativa do Brasil[2] em seu inciso I. Haverá, pois, uma legislação para cada município brasileiro.

De acordo com a doutrina do tributarista PAULSEN[3]:

“A instituição do IPTU deve ater-se à tributação da propriedade. Não se pode equiparar à propriedade qualquer outro direito real. O direito de propriedade envolve a faculdade de usar, de gozar e de dispor. É esta revelação de riqueza, relativamente a imóvel urbano, que foi apontada pela Constituição como capaz de ensejar a sujeição do seu titular a um imposto de competência municipal. Assim, não obstante toda a prática em sentido contrário e mesmo a letra do art. 34 do CTN, tenho que o legislador só pode indicar como contribuinte o proprietário e não o titular de outros direitos reais menos densos e que não revelam riqueza na condição de proprietário, ainda que seus titulares exerçam prerrogativas típicas do proprietário, pois sempre serão prerrogativas parciais ou temporárias, como a superfície, as servidões, o usufruto, o uso e o direito do promitente comprador, previstos no art. 1.225, II a VII, do Código Civil (Lei 10.406/02). Estes outros direitos reais são revelações de riqueza em menor grau, não eleitas pela Constituição como ensejadoras, por si só, da instituição do IPTU. Não é por acaso que a propriedade consta como o primeiro dos direitos reais, no art. 1.225, I, diferenciando-se dos demais em razão de sua plenitude”

Sua incidência decorre do fato gerador transferência da propriedade e cessão de direitos, salvo doação.  Consoante a Carta Magna, há ainda duas hipóteses de não-incidência, quais sejam:

I – quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito; e

II – quando decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra.

 E subscreve a CRFB que, dentre as hipóteses de não-incidência, caso a pessoa jurídica tenha atividade preponderante de compra e venda de imóveis verificada nos dois biênios que envolvem a atividade empresarial, aí incidirá o ITBI. Tal consideração é importante na formação do preço dos imóveis e no custo orçamentário das construtoras.

Sua função é eminentemente fiscal, ou seja, obtenção de receita para o Fisco Municipal, não obstante, é obrigatória seu recolhimento para o registro dos imóveis.

Uma grande discussão relacionado ao ITBI está envolto à sua base cálculo. Muito tem se debatido doutrinária e jurisprudencialmente: se se aplica o valor comercial da transação ou se o valor venal do imóvel. Forte corrente tem levado a navegar que o preço de mercado é a base de cálculo correta e mais adequada. Isto é a sensibilidade do princípio da isonomia e da legalidade no processo tributário e reflete as operações realizadas no mercado imobiliário.

De acordo com o Ministro do Superior Tribunal da Justiça, Herman Benjamin[4], o valor venal do imóvel para fins de IPTU não coincide, necessariamente, com o valor do imóvel ora comercializado. Este é apurado de acordo com a declaração do contribuinte e possui presunção de veracidade, mesmo que possa ser contestada pela administração fiscal municipal em processo competente.

O IPTU – Imposto Predial Territorial Urbano, por seu turno, tem como fato gerado a propriedade urbana (“animus domini”), consoante dispõe a CRFB em seu artigo 156, I em combinação com o artigo 32 do Código Tributário Nacional[5]. É igualmente um imposto municipal.

Este imposto é de importe consideração para os custos da construção civil porque incidirá sobre as unidades imobiliárias em estoque, refletindo no preço final após a entrega bem como será suportado integralmente pelo construtor enquanto não realizada a venda. Em loteamento, por exemplo, os custos anuais podem alcançar os valores elevados acima de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), porque conta-se a partir da urbanização do empreendimento.

Por se tratar de um imposto sujeito a avalição em planta de valores, é possível encontrar mecanismos de sua economia, a fim de reduzir os custos da construção civil. O jurista MARTINS[6] exemplifica: as avaliações podem ocorrer em massa. Feito isso, o fiscal tributário poderá atribuir um valor que reflita as condições de novidade e inovação do empreendimento que acabara de ser entregue.

2.2 O Super Simples na construção civil

Publicado em 08 de agosto de 2014, a Lei Complementar nº 147, que alterou os dispositivos da Lei Complementar nº 123 de 14 de dezembro de 2006[7], criou o SUPERSIMPLES, uma inovação do Simples Nacional que tem o talante principal a simplificação tributária com estímulos às Micro Empresas e Empresas de Pequeno Porte.

Desde 2007, quando o setor da construção civil fora adicionado ao SIMPLES NACIONAL, havia uma expectativa de que o setor beneficiado e teria uma alavancagem após mais de 15 anos de estagnação, haja vista que as medidas de estímulo eram aguardadas desde a década de 1990.

Este ramo em destaque é complexa atividade e a aparente simplicidade esperada pelo SIMPLES acabou se convertendo em um sistema prejudicial, uma vez que as vantagens tributárias, para serem alcançadas, dependeriam de um certo enquadramento, o que só era possível diante da sua utilização indiscriminada, prejudicando tanto o relacionamento com o Fisco Municipal, no tocante ao Imposto sobre Serviço (ISS), quanto com o Fisco Federal em relação ao recolhimento das contribuições previdenciárias.

Na prática, por se tratar de uma área empresarial que esses tributos são vinculados às obras ou serviços, as irregularidades percebidas no recolhimento pelo optante do SIMPLES geravam alguns problemas de regularidade da obra, comprometendo o risco judicial e fiscal. À guisa de exemplo, se o empreiteiro divide sua atividade em duas, três, quatro etc, número de empresas, com o objeto de burlar o fisco para realizar seu enquadramento no SIMPLES, ocorrer a diluição da garantia civil de serviços, dado o volume de sócios distintos, além do possível irregular recolhimento do imposto único.

Isso faz com que o SIMPLES necessariamente seja reavaliado pela Receita Federal, se sujeitando o optante às expensas dos arbitramentos.

É mister que o contribuinte da construção civil haja sabiamente, estudando os cálculos antes de efetuar o recolhimento e, principalmente, analisando se a carga tributária do Simples Nacional é a melhor alternativa diante das outras. É, pois, preciso se analisar os aspectos de mercado, comércio, societários e fiscais (gestão estratégia) e realizar o mais adequado planejamento tributário. Ora, se a tabela do SIMPLES pode chegar a 16% (dezesseis por cento), certamente não seria a melhor escolha se comparado, por exemplo, ao lucro presumido, que é tributado no máximo a 6,5% (seis e meio por cento).

Assim, tem-se que outros regimes tributários podem ser um planejamento tributário mais vantajoso, bem como o SIMPLES, em determinados casos será mais benéfico. O importante é que haja segurança jurídica para as empresas e redução de carga tributária.

2.3 – A tributação do contrato de empreitada com faturamento direto para o cliente

O contrato de empreitada trouxe a inovação ao mundo jurídico no sentido de otimizar as relações contratuais no meio empresarial. No ramo da construção civil, flexibilizou as contratações, garantido agilidade e resguardando a responsabilidade civil por ato de terceiros, uma vez que o serviço prestado passa a ser garantido por cláusula legal e os vícios podem ser reparados, diminuindo os custos do empreendedor ou o do contratante da obra.

Tem sua gerência legal consoante os artigos 610 e seguintes do Código Civil[8] e a responsabilidade civil do empreiteiro, como dito, compromete a entrega pré-ajusta com uma esperada qualidade. Decorre, pois, da lei a obrigação e as garantias do empreiteiro tanto em relação à execução como em relação aos materiais. Reza o “caput” do art. 618 do Código Civil:

“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”

Vale informar ainda que pode ser tanto na modalidade mão-de-obra quando a possibilidade de fornecimento de materiais, donde decorrerá as principais implicâncias tributárias, que passa-se a narrar. Nesse sentido, dispõe o parágrafo 1º do artigo 610 do Código Civil:

“Art. 610. O empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela só com seu trabalho ou com ele e os materiais.

§ 1º A obrigação de fornecer os materiais não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes. [...]”

Dada essa possibilidade legal, é comum que os contratos empreiteiros possuam a cláusula de faturamento direto em nome da empreiteira, onde esta passa a responder pelo preço e qualidade dos materiais empregados, uma vez que comprará seu nome próprio e quitará perante o fornecedor as obrigações financeiras.

Mas há um artifício que visa uma economia tributária dentro do cenário exposto. Com a aposição de um contrato acessório, contrato de mandato, o empreiteiro compra em nome da contratante os materiais necessários para execução da empreitada. Esta prática reduzirá a carga tributária das contribuições PIS e COFINS incidentes sobre o faturamento líquido, aplicando-se a alíquota de 3,65%. Em caso de opção pelo lucro presumido, aplica-se o acréscimo de 5,40% sobre a receita faturada de IPRJ e CSLL.

No tocante às obrigações acessórias previdenciárias, a empreitada total não fica descaracterizada por causa do contrato de mandato, continuando a empreiteira (a pessoa jurídica de construção civil) pelo CEI e CND da obra, como se faturasse direto os materiais.

A Instrução Normativa da Receita Federal do Brasil nº 971 de 2009[9] traz um procedimento que varia da orientação acima, que ocorrerá apenas nos casos em que o a empreitada é parcial, ou seja, apenas fornecimento de mão-de-obra:

“Art. 322. Considera-se: [...]

§ 2º Receberá tratamento de empreitada parcial:

[...]IV - aquela realizada por empresa construtora em que tenha ocorrido faturamento de subempreiteira diretamente para o proprietário, dono da obra ou incorporador, ainda que a subempreiteira tenha sido contratada pela construtora.
[...]
Art. 323. Terá tratamento de obra de pessoa jurídica:
I - a construção de edificação em condomínio e a incorporação por pessoa física, desde que atendidos os requisitos da Lei nº 4.591, de 1964;
II - a construção em nome coletivo, sob responsabilidade de pessoas jurídicas ou de pessoas físicas e jurídicas, incorporada na forma da Lei nº 4.591, de 1964.”

Os tributos federais e as competentes retenções para a Previdência Social, por seu turno, aplicar-se-á a regra empreitada só de mão de obra, sendo a retenção nas alíquotas 11% ou 3,5% de responsabilidade do contratante da empreitada, descontado sobre o valor da nota fiscal, ex vi do artigo 31, da Lei 8.212 de 1991[10]:

“Art. 31 – A empresa contratante de serviços executados mediante cessão de mão de obra, inclusive em regime de trabalho temporário, deverá reter 11% (onze por cento) do valor bruto da nota fiscal ou fatura de prestação de serviços e recolher, em nome da empresa cedente da mão de obra, a importância retida até o dia 20 (vinte) do mês subsequente ao da emissão da respectiva nota fiscal ou fatura, ou até o dia útil imediatamente anterior se não houver expediente bancário naquele dia, observado o disposto no §5ª do art. 33 desta Lei”.

Portanto, se sujeita à retenção os seguintes casos de substituição tributária:

·       Empreitada parcial ou subempreitada (global: com obra e mão-de-obra);

·       Empreitada total ou parcial de serviços (apenas).

·       Para os demais prestadores de serviços, a carga tributária para o IRPJ e CSLL será mais onerosa para os optantes do lucro presumido em caso de faturamento direto de materiais. Aqui, a carga se mostra nas seguintes alíquotas:

·       2,28% - empreitada com fornecimento de materiais;

·       7,68% (acréscimo de 5,40%) – empreitada de mão de obras apenas.

Há uma outra questão igualmente relevante, que é a CPRB – Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta. A partir de janeiro de 2016, tornou-se opcional a desoneração da alíquota da CPRB.

Por fim, conforme a Instrução Normativa da RFB nº 1.700/2017[11] (sucessora da notável Instrução Normativa da RFB nº 1.515/2014), o Lucro Presumido adotará as seguintes base de cálculo:

“Art. 32. À opção da pessoa jurídica, o IRPJ e a CSLL poderão ser pagos sobre base de cálculo estimada, observado o disposto no § 4º do art. 31.

Art. 33. A base de cálculo do IRPJ, em cada mês, será determinada mediante a aplicação do percentual de 8% (oito por cento) sobre a receita bruta definida pelo art. 26, auferida na atividade, deduzida das devoluções, das vendas canceladas e dos descontos incondicionais concedidos.

[...]

§ 1º Nas seguintes atividades o percentual de determinação da base de cálculo do IRPJ de que trata o caput será de:

II - 8% (oito por cento) sobre a receita bruta auferida:

[...]

c) nas atividades imobiliárias relativas a desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda e a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda; e

d) na atividade de construção por empreitada com emprego de todos os materiais indispensáveis à sua execução, sendo tais materiais incorporados à obra;

[...]

IV - 32% (trinta e dois por cento) sobre a receita bruta auferida com as atividades de:

[...]

c) administração, locação ou cessão de bens imóveis, móveis e direitos de qualquer natureza;

d) construção por administração ou por empreitada unicamente de mão de obra ou com emprego parcial de materiais;

[...]”

2.4 – O Imposto de Renda da Pessoa Jurídica sobre o ganho de capital na compra e venda de imóveis

Em março de 2016 a Presidência da República sancionou a legislação que eleva o Imposto de Renda sobre o ganho de capital. O lucro imobiliário (ganho de capital) é o valor alienação diminuído da diferença positiva entre o valor da alienação e o custo de aquisição. Para as operações não expressas em dinheiro, a base de cálculo é o valor de mercado do bem. E, por mais relevante, as alienações por meio de financiamento bancário habitacional ou consórcio é o valor que efetivamente se recebeu.

Para os efeitos legais, considera-se alienação a compra e venda, permuta, desapropriação, dação em pagamento, outorga de procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos, adjudicação, transmissão ‘causa mortis’, doação, adiantamento de legítima, atribuição decorrente da dissolução conjugal ou de união estável etc.

Com a majoração, por meio de medida provisória, o Governo Federal visa ampliar seus recursos para combater a crise financeira sentida atualmente no país. A proposta estabelece as seguintes alíquotas:

·       17,50% para o ganho de capital entre R$ 5.000.000,00 e R$ 10.000.000,00;

·       20,00% para o ganho de capital entre R$ 10.000.000,00 e R$ 30.000.000,00;

·       22,50% para o ganho de capital acima de R$ 30.000.000,00.

Segundo as fontes jornalísticas especializadas[12], a pretensão do Governo Federal é arrecadar R$ 1 bilhão.

Essa majoração, de acordo com o Art. 62, parágrafo 2º da CRFB, começa a ser cobrada por meio das declarações de imposto de renda de pessoa física a partir de 2017.

2.5 – O Regime especial de tributação (RET) do Programa Minha Casa, Minha Vida

A Lei nº 11.977 de 07 julho de 2009 dispõe sobre o PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA, que tem por finalidade impulsionar a produção de novas unidades habitacionais para pessoas com renda mensal até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais) ou 10 salários mínimos em valor atualizado.

Por meio da Medida Provisória nº 656 de 07 de outubro de 2014, posteriormente convertida na Lei nº de 13.097, de 19 de Janeiro 2015, a Presidência da República prorrogou até 31 de dezembro de 2018 o Regime Especial de Tributação do PMCMV. Esses benefícios, incluindo os subsídios do Governo Federal, estão escalonados por faixa de renda.

O foco doravante está na faixa até três salários mínimos, onde o PMCMV chega à renda de R$ 1.395,00 e utiliza os recursos do FAR – Fundo de Arrendamento Residencial, um programa do Governo Federal gerido pelo Ministério das Cidades e operado pela Caixa Econômica Federal.

O intuito é a diminuição do déficit habitacional e os imóveis são construídos em empreendimentos com especificações particulares para essa finalidade, com construtoras contratadas pela Caixa e por esta garantida a entrega dos imóveis até a sua legalização perante o tomador do recurso.

O Programa Minha Casa Minha Vida detém um Regime Especial de Tributação – RET. Neste caso, a tributação única será de 1% sobre a construção contratada. Aplica-se aos imóveis de interesse social que se vinculem ao programa, nos termos da Lei nº 10.931/09[13] em seu artigo 4º, parágrafo 6º, que reza:

“Art. 4º da Lei nº 10.931/09 – Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições:
I - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;
II - Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP;
III - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e
IV - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS.
[...]
§6º - Até 31 de dezembro de 2018, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida.
§ 7^o  Para efeito do disposto no § 6^o, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, de que trata a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.
§ 8^o  As condições para utilização do benefício de que trata o § 6^o serão definidas em regulamento.”

E continua:

“Art. 7º da Lei nº 10.931/09 – O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.”

Segundo as Instruções Normativas nº 1.435/13[14]  e 1.470/14[15], algumas questões importantes hão de ser consideradas para o RET, quais sejam:

a)    O benefício será concedido a todo empreendimento e não apenas às unidades isoladas;

b)    Ainda que as unidades possuam características físicas do MCMV, a venda acima do lime estabelecido derroga o benefício;

c)     O pagamento do imposto único, segundo o art. 5º, da Lei 10.931/09 será feito pela incorporadora por meio de DARF identificado.

d)    O RET se aplica se aplica às incorporações que sejam objeto de patrimônio de afetação (arts. 1º et seq, da citada lei);

e)    As incorporadoras/construtoras devem ser às empresas contratadas pelo Estado e não as subcontratadas por essas;

f)      É admissível a construção de imóveis do MCMV fora de loteamentos para fins de enquadramento no RET.

De acordo com a Solução de Consulta COSIT nº 33, de 03 de Fevereiro de 2014[16], “o pagamento unificado de tributos federais no âmbito do PMCMV está condicionado à opção pelo RET, no caso das incorporações imobiliárias. Por outro lado, para as empresas que realizam a construção de unidades habitacionais de acordo com as condições fixadas pelo citado Programa, basta a observância das regras constantes do capítulo segundo da Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013”.

Uma importante colocação observa pelo RET é o planejamento tributário de loteamentos e desmembramentos, o quais são regulados pela Lei 6.766 de 1979 – Lei do Parcelamento do Solo Urbano. De acordo com a Lei 10.931/04, os loteamentos não podem usufrui do regime especial.

É praticamente impossível hodiernamente pensar em regularização fundiária e expansão de mercado imobiliário sem tratar do assunto loteamento. Com vistas nesse intuito, poderá ser parcelado o solo e posteriormente serem implantadas as unidades do âmbito do PMCMV por meio de fração ideal de terreno. Neste caso, a unidade que geral as frações ideais será contemplada pelo RET.

A Solução de Consulta DISIT/SFFR nº 57/2010[17] esclareceu o assunto do parágrafo anterior de maneira cristalina:

“Receitas provenientes das obras de parcelamento do solo mediante loteamento não estão sujeitas ao benefício instituído pela IN RFB nº 934/209, que “dispõe sobre o regime especial de tributação aplicável às incorporadoras imobiliárias e sobre o pagamento unificado de tributos aplicável às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida”.
Receitas decorrentes de posterior incorporação realizadas no lotes resultantes do parcelamento (loteamento) podem ser beneficiadas pelo Regime Especial de Tributação (RET), previsto na IN RFB nº 934, de 2009, desde que atendidos os requisitos previsto na referida IN.”

DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei nº 4.591/64; Lei nº 6.015/73 (arts. 167, I, “17” e “19” e arts. 182 a 216); Lei nº 6.799/79 (art. 2º); Lei nº 11.977/2009 (art. 1º e 4º; §1º); Decreto nº 6.962/2009 (art. 2º); IN RFB

Para efeito de determinar o direito ao benefício da alíquota reduzida de 1% relativa ao RET aplicável aos projetos de incorporação de imóveis destinados às construções de imóveis residenciais até o valor de R$ 100.000,00, no âmbito do MCMV, a Solução de Consulta DESIT/SRRF10 nº 45/2013[18] ensina que deve ser computado no valor destas unidades a importância correspondente ao terreno e às partes comuns.

Por fim, vale dizer que a venda de lotes em loteamentos, a alíquota segue a regra geral. Mas no caso de venda de unidade imobiliária, o valor deste terreno de incorpora ao custo global de construção, ainda que originário de um loteamento, portanto, cabível o RET.

3 CONCLUSÃO

A carga tributária brasileira é cerca de 19% da receita bruta na opção pelo lucro presumido, segundo o professor AMARO[19], ela tende a ser uma das maiores do mundo no setor da construção civil. E o mestre tributarista justifica o planejamento tributário citando IVES GANDRA:

“Noutras palavras, não configura prática ilegítima aquilo que se costuma denominar planejamento tributário. Ives Gandra da Silva Martins, além de endossar a licitude do planejamento tributário, procura justificá-lo, numa visão axiológica, como uma reação do indivíduo diante da excessiva carga tributária e da “injustiça intrínseca” que esta acarreta. ”

Conforme apresentado no presente artigo, o setor de serviços da construção civil onde se contrata empreitada com fornecimento de materiais, a carga tributária pode variar entre 10,43% a 11,20% da Receita Bruta. E nos contratos de execução de obras sem materiais e com faturamento dos materiais direto para o cliente, a carga varia de 15,83% a 19%.

Deve-se lembrar quem em se tratando de imóveis construídos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o setor imobiliário passou a verificar uma tributação menor com o implemento da redução de alíquota – RET (Regime Especial de Tributação). Resta a pagar, todavia, os demais tributos incidentes nos custos tributários e construtivos: ITBI, IPTU, IPVA, IOF, CONTRIBUICAO SIDICAL, taxas etc.

Com a inovação do SIMPLES, empresas de pequeno porte em geral conseguiram se estabilizar no mercado, dado o recolhimento simplificado de tributos com o imposto único, variando na alíquota de 4,50% a 16,85% da Receita Bruta variante entre R$ 180.000,00 a R$ 3.600.000,00 anualmente.

O fato é que o exagerado volume de informações dificulta o trabalho das empresas de construção civil que, em tese, pouco delas possuem um profissional especialista em tributos para planejar tributariamente tais custos. O importante é que a evolução jurídica no mundo empresarial tem passado a incluir os custos tributários no orçamento da obra, seja para analisar a viabilidade de um empreendimento, seja para ampliar seu mercado de concorrência.

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RECEITA FEDERAL. Coordenação Geral de Tributação. Solução de Consulta nº 33, de 03 de fevereiro de 2014. Disponível em < http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/anexoOutros.action?idArquivoBinario=34540>;

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RECEITA FEDERAL. Instrução Normativa nº 1.435 de 30 de dezembro de 2013. Secretaria da Fazenda Nacional;

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RECEITA FEDERAL. Instrução Normativa nº 1.700 de 14 de março de 2017. Secretaria da Fazenda Nacional.