FÁBIO ARAÚJO SILVA [1]

(orientador)

RESUMO: Introdução: O presente estudo discorre sobre o mercado imobiliário brasileiro: Direito imobiliário e locação de imóveis, na atualidade. Para melhor entendimento da temática apresentada, se faz necessário primeiramente, entender como se deu a profissão até os dias atuais. Desde os anos 60 o exercício de atuação no ramo imobiliário mudou drasticamente, e um novo olhar dos investidores na área cresceu. Desta forma abre-se uma indagação: Como as imobiliárias vem atuando no seguimento de compras, vendas e locação no atual contexto?  Objetivo: Descrever o mercado imobiliário atualidade. Metodologia: É uma revisão sistemática de literatura, sendo que o estudo foi realizado em bases de dados eletrônicos, na língua Portuguesa e no google acadêmico. Resultados: foram encontrados certa de 40 artigos, porém após o refinamento selecionou-se 30 artigos por atenderem aos critérios de inclusão da pesquisa. Considerações Finais. As imobiliárias na atualidade deixaram de ser apenas a intermediária entre o cliente, o vendedor e o inquilino. Ela vai ao encontro do desejo do cliente, pois, o perfil dos consumidores adaptou-se a novos hábitos e atitudes.

Palavras-Chave:  Mercado Imobiliário. Direito Imobiliário. Locação de Imóveis

INVERSE AFFECTION ABANDON AND THE RIGHT TO IDENTIFY FOR MORAL DAMAGE

ABSTRACT: Introduction: The present study discusses the Brazilian real estate market: Real estate law and real estate leasing, nowadays. For a better understanding of the theme presented, it is first necessary to understand how the profession has evolved up to the present day. Since the 1960s, activities in the real estate sector have changed drastically, and investors have taken a new look at the area. In this way, a question arises: How have real estate agents been acting in the segment of purchases, sales and leasing in the current context? Objective: To describe the current real estate market. Methodology: It is a systematic literature review, and the study was carried out in electronic databases, in Portuguese and in academic google. Results: some 40 articles were found, but after refinement, 25 articles were selected because they met the research inclusion criteria. Final considerations. Nowadays, real estate agents are no longer just the intermediary between the client, the seller and the tenant. It meets the customer's desire, as the consumer profile has adapted to new habits and attitudes.

Keywords: Real estate market. Real Estate Law. Real Estate Leasing

1 INTRODUÇÃO

Na atualidade o investimento imobiliário é um dos mercados que mais crescem no Brasil, e há muitas oportunidades para aqueles que desejam adquirir um imóvel. A compra e venda é um dos principais negócios jurídicos negociável, principalmente na sociedade de consumo vigente. Nas últimas décadas, a busca da casa própria, principalmente com o desenvolvimento de programas governamentais, aumentou significamente, levando muitos a realizar esse sonho.

Segundo o IBGE, (2020), as imobiliárias são um segmento de compra, venda e aluguel de imóveis próprios, podendo ser residencial ou não residencial. São inúmeras nuances deste ramo, compra de terrenos, vagas de garagem, aluguel de terras, avaliação de imóveis, contratos entre outros.

O ramo imobiliário vem passando por um processo de transformação, favorável a economia. Isto ocorreu positivamente com as demandas ofertadas pelo mercado econômico, como também a partir da digitalização dos negócios e a intensificação do uso das ferramentas digitais, que proporcionam maior comunicação com o cliente.

De acordo com Celani (2010), o segmento de venda e locação de imóveis, data da época da colonização portuguesa, pois havia indivíduos que já ganhavam uma quantia naquela época para ser intermediário nas pousadas que serviam de repouso aos desbravadores, que chegavam ao Brasil. 

Com a chegada da família Real na Colônia, as cidades começaram a tomar novas formas, a população que morava em chácaras, fazendas, foram para a cidade, tornaram-se urbanas. Com o crescimento começa-se a nascer uma nova profissão, que inicialmente levou o nome de agentes de negócios imobiliários. A princípio quem desempenhava a nova função eram os comerciantes locais. Com a intervenção imobiliária os comerciantes passaram a ter bons rendimentos.  Outros que viram o novo empreendimento com bons olhos foram os leiloeiros, que passaram a atuar no campo imobiliário, para esta façanha, buscaram se especializar no ramo, com o intuito de angariar lucros no mercado imobiliário (CELANE, 2010).

Logo em seguida, surgiram os agentes imobiliários, que andavam com um caderno a mão, para fazer os apontamentos, com o sonho de vencer na vida, passaram a intermediar negócios imobiliários. A ferramenta utilizada por estes novos agentes eram jornais locais, onde eles, divulgavam suas ofertas. Gastaram também muita sola de sapato, em busca dos proprietários, para adquirir a autorização dos mesmos para a venda (CELANI, 2010, apud CRECI-COFECI, 2019).

Para Resende (2001), foi graças a algumas dificuldades de comunicação, que a profissão de corretor de imóveis tornou-se de grande importância para a economia colonial. Os agentes imobiliários começaram a se encontrar em locais movimentados, como nos grandes cafés da época, para a troca de informações e por não dizer, para o encontro com os possíveis clientes.

Desta forma o interesse da pesquisa em voga, se justifica uma vez que discorre sobre a temática, com a finalidade de compreender como os corretores de imóveis ou representantes, estão atuando neste seguimento na atualidade.

2 Material e Métodos

A presente pesquisa trata de uma revisão sistemática de literatura. Para a coleta de dados foi realizada pesquisas aonde foram, selecionados livros e artigos em conformidade com o assunto proposto. Foram feitos levantamento bibliográfico nas bases de dados eletrônicas: Biblioteca Virtual Online.

A pesquisa incluiu apenas estudos publicados no período de 2007 a 2019, e limitou-se ao idioma português, sendo excluídos todos os artigos incompletos, resumos, bem como aqueles que não possuem fundamentação cientifica e/ou que não estavam relacionados ao tema. Após análise criteriosa dos achados, selecionou-se uma quantidade de 30 periódicos para a confecção do presente trabalho.

3. DESENVOLVIMENTO

3.1.  Mercado Imobiliário no Brasil e a sua Evolução

Para Pimenta (2014), o crédito imobiliário econômico e social para o desenvolvimento do país é de grande importância, é um meio em que a população tem a possibilidade de comprar casas e apartamentos. Geralmente os imóveis possuem elevados preços, e, no entanto, são bens essenciais, pois o homem busca um local para morar, e sem o crédito imobiliário, certamente ele não poderá ter acesso, tornando assim, a situação social do país mais precária.

O mercado imobiliário nos anos 60 era completamente desregulado, pois não havia garantia jurídica, em relação a compra e venda de imóveis, o que ocasionava grandes riscos aos investidores. Após muitos obstáculos a serem superados, foi oficialmente regulamentada a profissão do corretor de imóveis. Com a promulgação da lei 4.591, em dezembro de 1964, o mercado, passou a ser organizado, tornando assim, obrigatória a apresentação de informações do empreendimento à empresa responsável pela construção. Com o crescimento e a organização foram necessárias novas técnicas para suportar a grande demanda, diante disso, o governo desenvolveu mecanismos de financiamento, com a finalidade de produzir e vender imóveis (VILA NOVA, 2014).

Com vistas de regulamentar o mercado imobiliário no ano de 1964, o ordenamento jurídico, adotou um sistema regulamentador de crédito imobiliário por meio da lei nº 4.380 criada pelo Sistema Financeiro de Habitação o SFH, sendo um dos sistemas de financiamento imobiliário do país, e o Banco Nacional de Habilitação – BNH e as Sociedades de Crédito Imobiliário – SCI (PIMENTA, 2014).

Ao regularizar as novas normas, houve a necessidade de se criar mecanismos de financiamento para a construção e a venda dos imóveis. Em 1966, o governo cria o Banco Nacional de Habitação (BNH). Neste período o mercado imobiliário no Brasil, teve grande crescimento econômico, no qual a construção habitacional aumentou, e foi possível atender todas as camadas sociais, e os financiamentos tiveram alta escala. Outro fator relevante para a economia foi a criação do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), tendo como objetivo em financiar a construção e a compra de imóveis para a população de baixa renda. Doravante os recursos do SHF eram provenientes dos depósitos a prazo, como os financiamentos nacionais e internacionais, letras imobiliárias, recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e depósitos compulsórios dos institutos de aposentadorias e pensões.

Em meados dos anos 80, o mercado imobiliário começa a perder forças, isto se deu por causa do desaquecimento da economia brasileira e alta da inflação. Em consequência destes fatores, em 1986 o BNH foi extinto. Evidentemente, a causa foram os contratos de longo prazo, onde a alta inflação impossibilitava o financiamento para qualquer compra de móvel. Além de tudo, ficou clara a ineficiência do BNH em reduzir o déficit habitacional, ou seja, durante o período do BNH, os recursos foram distribuídos para a população de renda mais alta (FGV-SP, 2007).

Nos anos de 1990 a 2003, o setor imobiliário viu-se obrigado a encontrar mecanismos próprios para a sua subsistência. Não havia fontes de recursos públicos ou privados para a construção e financiamento de compras de imóveis, e a renda da população também não eram boas. Era uma problemática a enfrentar, uma vez que o mercado imobiliário não era viável para os bancos, as taxas de juros eram altas e não favoreciam financiamentos a longo prazo. Desta forma, os próprios construtores passaram a financiar diretamente a venda dos apartamentos para os compradores (VILA NOVA, 2014).

Entre os períodos de 2005 a 2013, houve um aquecimento do mercado imobiliário no Brasil, vários fatores propiciaram o aumento da oferta de móveis e a alta de preço. Um dos fatores foram: a queda na taxa de juros, crescimento da renda da população, e a adoção de políticas de aumento de consumo, como exemplo, o avanço na oferta de crédito, e a ampliação do prazo de financiamento de imóveis que passou a ter um prazo maior, de 30 a 35 anos (MENDONÇA, SACHSIDA, 2012). 

3.2 O Mercado Imobiliário e a sua Concepção

São instrumento de muitos estudos econômicos, que habitualmente discorrem temas como impactos da interferência do Estado, ou competição entre as empresas que atuam no mesmo ramo. Desta forma, podemos entender que o mercado não é um local necessariamente geográfico, no qual há oposição de compradores e vendedores de bens e serviços (PINDYCK E RUBINFELD, 2010).

Marshall (1985), citado por Candido (2010), enfatiza que o entendimento sobre este sistema no mercado de trabalho tem a ver com o comportamento de produtores e consumidores, por se tratar em contrapartida do elemento fundamental para a compreensão da variável de preço. Sendo assim, deve-se estudar o fator demanda como também o fator oferta, tendo o conhecimento acerca das condições que levaram os produtores a vender seus produtos.

Para Passos e Nogami (2016), o mercado imobiliário em seu contexto é um local onde compradores e vendedores de bens, serviços ou recursos buscam estabelecer contatos para as suas transações. Ou seja, os compradores são constituídos tanto pelos consumidores, que são compradores de bens e serviços como as empresas, que são compradores de recursos, ou seja, trabalho, terra, capital e capacidade empresarial, que são utilizadas na produção de bens e serviços. Que de acordo com o IPEA (2012), podem ser por parte do governo e programas de obras públicas ou subsídios para o setor.

Para Sartori (2008), os vendedores são compostos pelas empresas, que são os que vendem bens e serviços aos consumidores e pelos proprietários de recursos, como: trabalho, terra, capital e capacidade empresarial, ou seja, são aqueles que vendem para as empresas tendo como cunho econômico a troca de remuneração.

O mercado de trabalho por ser um segmento da economia sofre influência de diversos fatores, apresentando uma certa complexidade de análise. De forma geral, ele pode ser sintetizado como uma coordenação de atividades econômicas, que visam o equilíbrio por meio de mecanismos de preços (MARTINS, GONZÁLES E KERN, 2012). 

De acordo com (Dutra, 2019, p. 10), a expressão “mercado Imobiliário” pode ser sintetizada como:

[...] um mercado abstrato, que agrega diversos segmentos. Podem ser identificadas parcelas que constituem submercados, com funcionamento diferenciado em função das localizações, dos tipos de imóveis ou das formas usuais de transação. Contudo, os limites de cada segmento não são claros e muitas vezes há interpenetração entre estes submercados. De qualquer forma, o mercado imobiliário geralmente realiza, ainda que de forma imperfeita, as funções de um mercado, embora existam autores que afirmem não existir um único mercado imobiliário, no sentido estrito do termo.

Como podemos verificar a expressão mercado imobiliário tem várias definições, podendo ser abstrato ou constituídos por submercados, com diferentes localizações, tipos de imóveis como também possui muitas formas de transação.

Ele é um segmento com comportamentos diferenciados de outros mercados de bens, sendo que as distinções derivam das características especiais dos imóveis e do mercado de imobiliário, onde são existentes muitas divergências e desigualdades entre os imóveis. Que podem ser desde a sua localização, ou alterações que provocam modificações, nos valores dos imóveis (GONZÁLES, 2006).

No ano de 2019, o mercado imobiliário no Brasil aprimorou significamente, mostrando uma tendência de melhoria para o ano de 2020, mesmo que as tendências de crescimento apresentassem um ritmo lento, o crescimento foi 2%. No ano de 2020, ficou em 3%. Sendo um dos principais propulsores de crescimento a Caixa Econômica Federal. Que em 2019, baixou energicamente os juros do financiamento de imóveis, quando anunciou uma nova linha de crédito imobiliário, corrigida pela Taxa de Referencial ou IPCA – índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) (GLOBALTEC, 2019).

De acordo com Andrade (2020), os investimentos, na atualidade estão trazendo mais confiança e otimismo para os indivíduos que possuem imóveis. Parte deste otimismo incide ao aumento no número de lançamento de imóveis em todo o país, que obteve um crescimento de 11,8% no segundo trimestre de 2019, em comparação ao ano de 2018 (CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção - 2020). Este fator foi importante para as locadoras de imóveis, pois ajudou consideravelmente no aumento das vendas, que subiu 16%, segundo a CBIC. As empresas do setor imobiliário no mês de novembro de 2019, acumularam em caixa cerca de R$ 4,4 bilhões por meio da capitalização via oferta de ações na Bolsa de Valores.

O mercado imobiliário é um dos grandes pilares da sociedade e da economia, pois envolve todas as transações de compra, aluguel, ou permuta de bens e imóveis. E dentro o direito imobiliário é um viés que vem de encontro aos direitos daqueles que buscam garantia no que está investindo.

3.3 O Direito Imobiliário

O Direito Imobiliário, é um ramo específico do Direito Privado, e na atualidade vem experimentando grande expansão no Brasil. Sua abrangência envolve mais do que regulamentação dos direitos decorrentes da propriedade imobiliária. São inclusos também áreas referentes a contratos, cartórios, responsabilidade civil, família e defesa do consumidor. Numa discussão jurídica o direito imobiliário, envolve bens imóveis, ou seja, seu alicerce encontra-se no direito de propriedade, e nos desdobramentos do exercício do direito (PONTES, 2018; ROCHA, 2014).

Uma das Leis importantes no ramo do Direito Imobiliário, o Código Civil, é uma das mais importantes, pois nesta lei é abordada os direitos reais (direito das coisas), que incluem as determinações sobre a propriedade, posse, vizinhança entre outros. O artigo 1.196 do C.C. traz em sua menção onde “considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade” (NEVES, 2010).

Azevedo (2020), ressalta que o Direito real, tem sua classificação em direito sobre a coisa própria, real sobre a coisa alheia, real de fruição, real de garantia, direito real de aquisição. Já o direito pessoal, conceitua-se na relação jurídica, onde o sujeito ativo tem o direito de exigir do sujeito passivo de determinado acerto.

Existem várias leis que norteiam o direito imobiliário, que são elas: Leis n° 8.245/91 que refere a locação de imóveis, a Lei 4.594/64 que regulamenta a profissão do corretor, Lei 4.380/64 que traz as normas quanto ao sistema financeiro de habitacional e a Lei 6.015/73 que aborda os registros públicos (NEVES; 2010; SALES; 2010).

Dentro do código do consumidor ainda encontramos uma relação com o direito imobiliário, no que se refere a análise das cláusulas contratuais abusivas, como também qualquer ato que venha a prejudicar o consumidor (CAVALCANTE, 2020).

A lei 8.078/90 dispõe sobre os direitos básicos do consumidor que menciona quanto a prática de propaganda enganosa:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor: IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços; V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas (AZEVEDO, 2020, P. 13).

Matos e Bartkiw (2013), enfatizam que o direito imobiliário, tem em seu esboço, as fases anteriores à aquisição da propriedade que são: compra e venda, onde o profissional tem como finalidade subsidiar o comprador ou o vendedor, com informações relacionadas a análise documental do imóvel; elaboração de contratos; acompanhamento das partes na lavratura da escritura pública, como também análise de contratos com financiadoras imobiliárias, entre outras.

Em relação aos financiamentos, o direito imobiliário, analisa os contratos, realiza revisão de contratos de financiamento habitacionais; em relação a locação: confecciona os contratos, faz alterações ou análise das cláusulas contratuais, cobrança de hipotecas, atuação locatária, cobrança de aluguéis, ações ou despejos; problemas em relação à usucapião que engloba a aquisição da propriedade. No exercício de propriedade destaca-se, as ações do direito de construir, de locação, de vizinhança, venda, condomínio, ações possessórias, doação etc. (MATOS, BARTKIW 2013).

3.4 O papel do corretor de imóveis na atualidade

De acordo com Silva (2018), com a criação da Lei 4.591/1964, ficaram estabelecidas algumas normas para o exercício da profissão de corretor de imóveis: O Art 2º salienta que só será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias. Já no Art 3º estabelece que compete ao Corretor de Imóveis desempenhar na intermediação da compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, dar voz, no que se referente à comercialização imobiliária.

Lessa (2017), destaca a importância da participação do corretor, na economia, quando cita que ele, é muito mais do que um agente, que atua na intermediação de um negócio que envolve imóvel. A profissão está vinculada a sonhos e a prosperidade das empresas, pois auxilia o país a se desenvolver economicamente. Para o autor, o corretor está apto a desenvolver melhores planos de financiamentos e propostas, pois ele, confere cotidianamente as dicas de mercado, orienta e esclarece o interessado em comprar ou vender, sem que o comprador corra risco de fazer transações erradas.

Segundo o código civil em seu artigo 723, era estabelecido que as obrigações dos corretores de imóveis era um negócio jurídico bilateral, ou seja, o corretor não era funcionário, e nem tão pouco prestava serviços, porém estava restrito a terceiros: sendo obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência, além de responder todas as informações, respondia por perdas e danos, prestar todas as incumbências de segurança ou risco, alterações de valores entre outras (BRASIL, 2002).

Conforme as alterações da Lei nº 12.236, de 2010, ficou estabelecido que é obrigatoriedade de o corretor executar a mediação com diligência e prudência, ao cliente, repassar a ele, todas as informações sobre o andamento do negócio. A partir da alteração da Lei, foi diminuída a subjetividade do corretor, isto é, retirou consideravelmente a individualização que era pautada ao profissional, o que melhor muito na questão de oportunidade da mediação gerada entre as partes, desde que haja boa remuneração ao corretor (SCAVONE, 2017).

Neste pressuposto, Luiz Antônio Scavone Junior (2017), cita que as funções do corretor são vinculadas em Lei, como também o funcionamento dos órgãos que estão diretamente envolvidos no ramo. A Lei 6.530/78, veio beneficiar, os profissionais que trabalham como autônomos e as pessoas jurídicas, com os mesmos diretos e deveres das pessoas físicas. Sendo direito de todos a inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Previsto no artigo 6º, após a criação do novo Código de Processo Civil em 2015.

O artigo foi bem recebido, sua finalidade é criar vínculo entre corretor e imobiliária, deixando de lado a subordinação existente entre empregador  e empregado, dando a liberdade de a pessoa física a associar-se a pessoa jurídica. O artigo liberta a pessoa física a sua própria tática de trabalho, onde ela, assume responsabilidades, podendo usufruir de um escritório, ou um e-mail vinculado a empresa, prestando funções a imobiliária, sem vínculo empregatício, o § 4º autoriza a prestação de serviços, sem haja subordinação entre as partes (BRASIL, 2015).

Luiz Antônio Scavone Junior (2017), discorre que o § 4 do artigo 6º, remete-nos ao princípio de primazia dos fatos, em que é priorizado a verdade real sobre o contrato formal, ou seja, geralmente as imobiliárias determinam metas, e cargas horárias, caso não sejam cumpridas são sancionadas punições, e as cargas horárias semanais são de 44 horas, o que estimula vínculo empregatício.

Ademais Silva (2018), cita Hugo Oliveira Horta Barbosa (2015), salientando que o vínculo empregatício se dá a partir da infração da Lei específica, nesta seara, os Juízes das Varas do Trabalho vem aplicando o artigo 333, inciso II, do novo código de Processo Civil. Onde o ônus da prova incumbe: “I - ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Parágrafo único”.

Portanto o papel desempenhado pelo corretor de imóveis, vai além das vendas, é preciso um bom relacionamento com o cliente, ética e disciplina. E em conformidade com o artigo 16 da Lei 6.530/78, a RESOLUÇÃO-COFECI N.º 005/78, fica estabelecido normas e obrigações a respeito da intermediação imobiliária entre o corretor e o seu cliente.  É importante salientarmos que o profissional tem responsabilidades sobre o cargo exercido, sendo de suma relevância a profissão, inclusive dentro do ramo de direito. Desta forma é relevante que o profissional atualize a sua ação na atualidade, fazendo especializações e estar antenado as novas tecnologias de informação, pois o mundo globalizado faz traz essa nova roupagem, ao mercado de trabalho.

4 CONSIDERAÇÕES FINAIS

A maioria dos indivíduos ao longo de suas vidas visam comprar ou vender um imóvel, porém não sabem de fato como isso se dá, diante do direito imobiliário. Geralmente essa parte fica com o profissional que atua no mercado imobiliário. Comprar algo, vai além dos efeitos emocionais, existe uma realidade burocrática, legal e financeira, que em muitos casos, as partes envolvidas no tramite não estão preparadas para enfrentar, sendo necessário haver um intermediário.

As imobiliárias na atualidade vão ao encontro do desejo do cliente, pois, o perfil dos consumidores adaptou-se a novos hábitos e atitudes. Desta forma, acreditamos que o corretor de imóveis é um profissional que desempenha a sua função com primazia e colabora positivamente para o setor econômico. Acreditamos que o estudo é de fundamental importância para o mundo acadêmico.

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